Welke technische termen worden gebruikt? Welke (onder)grenzen hanteert Flying Point daarbij?
Welke richtlijnen, wet- en regelgeving hebben we mee te maken?
Stedenbouwkundige verkenning (versus participatie)
In deze vroege fase van betrokkenheid van de buurt is sprake van een stedenbouwkundige verkenning: consulterende gesprekken waarin Flying Point ons informeert over hun ambities en vraagt om binnen die kaders ideeën en gedachten te opperen. Er worden geen besluiten genomen en geen gedragen conclusies getrokken. Deze verkenning wordt soms participatie genoemd. Dat is niet juist.
Participatie dient aan een aantal regels te voldoen. Zo moet de gemeente als onafhankelijke partij de leiding hierin nemen, en dienen zij een vooraankondiging te doen waarin helder uiteengezet wordt wat het uiteindelijke doel is. Daarbij moet iedereen gehoord worden. De gemeente is in deze fase nog niet betrokken.
Er is bij deze Stedenbouwkundige Verkenning geen sprake van formele participatie, ook al wordt dit in gesprekken en brieven van FPRE wel zo genoemd.
FSI (Floor Space Index)
Deze term wordt veel gehanteerd om de bouwambitie en bouwdichtheid aan te duiden. Dit wordt zo berekend:
Stel, je hebt een lap grond van 100 m2 en je wilt daar een huis op bouwen.
Is je FSI 1.0 dan bouw je precies het aantal vierkante meters van de lap grond, dus 100 m2.
Is de FSI hoger dan 1.0, bijvoorbeeld 2.0 dan bouw je dus 2 lagen van ieder 100 m2, dus 200 m2. Is je FSI lager, bijvoorbeeld 0.5, dan bouw je maar voor de helft, dus 50 m2, waardoor je 50 m2 tuin over hebt. Nou willen veel mensen graag een tuin, en een stoep, en een straat, dus als je FSI hoog is, betekent dat al snel dat je de hoogte in moet.
FSI Oranjewerf: 2,4 tot 2,9 of zelfs 3,0 tot 3,6?
Flying Point heeft als streven een FSI van 2,4 tot 2,9. Hierbij wordt er bij de berekening van het programma uitgegaan van het kunnen bebouwen van de insteekhaven. Wanneer je hun beoogde programma projecteert op de werkelijke kavel, dan komt de FSI op 3,0-3,6 (uitgaande van een kavel van 42000 en 10000 water). Opmerkelijk is daarbij ook nog eens dat hun berekeningen zijn gemaakt zonder inbegrip van parkeerplaatsen voor auto en fiets. Tellen we deze er ook nog eens bij op (wat doorgaans wel gebruikelijk is) dan komt de FSI nóg hoger uit.
Voor een projectontwikkelaar is het een pré om een zo hoog mogelijke FSI te krijgen. Want hoe hoger de FSI, hoe meer vierkante meters er op een bepaald kavel ontwikkeld kunnen worden. De commerciële belangen zijn groot: met een bebouwde vierkante meter prijs van € 7.542,- per meter, telt een hogere FSI snel op.
Even vergelijken
Tijdens de werkbanksessies hebben ze vaak verkondigd dat dit, in vergelijking met andere buurten, best wel meevalt. Maar is dat ook zo? Om dat voor iedereen een beetje inzichtelijk te maken, hebben we een kaartje (bron: data 2022van Planbureau voor leefomgeving) bijgevoegd van de FSI’s in onze buurt.
De meeste buurten rondom de Oranjewerf hebben een FSI van 0,5. Kijken we naar de overkant dan zien we een gemiddelde FSI van 1,7. Een stuk hoger, maar dat zie je ook wel aan de bebouwing: die gaat daar al snel meer de hoogte in.
Flying Point wil dus een FSI tussen de 2,4 en 2,9. Dat betekent dus het 5 tot 6-voudige van onze buurt en iets minder dan het dubbele van de overkant. Wil je dan nog iets van ademruimte overhouden, met plaats voor natuur en/of recreatie, dan moet je haast wel fors de hoogte in.
Hoogbouw
De hoogte in: wat betekent dat? De hoogtevisie van de gemeente is nog niet vastgesteld. Toch is het goed om tijdig een beeld te hebben bij de hoogtes die genoemd worden, 30 meter hoog, of maximaal 70 meter…. Daarom hebben we een aantal iconische gebouwen genomen en daarbij hun hoogte vermeld.
Muziekgebouw
Hoogte 24 meter
Kraanspoor
Hoogte 28 meter
Patch 22
Hoogte 30 meter
Bazel gebouw
Hoogte 35 meter
Gare du nord
Hoogte 70 meter
WTC
Hoogte 70 meter
Movenpick hotel
Hoogte 70 meter
Arena towers
Hoogte 70 meter
In vergelijking met de beoogde torens die nu gebouwd worden in de Sluisbuurt valt de hoogte natuurlijk mee, maar zetten we het af tegen bovenstaande gebouwen dan is 70 meter in onze buurt toch echt heel erg hoog.
De groennorm
Landelijk wordt een groennorm gehanteerd van gemiddeld 75m2 groen per woning, waarbij alles wat niet versteend is wordt meegeteld als groen. In Amsterdam ligt het streven op 60m2 per woning. Flying Point hanteert een heel andere norm: 16m2 per woning gebruiksgroen, 6 m2 per woning voor ecosystemen en 0,1 m2 per 1 m2 BVO kantoor-, winkel- of bedrijfsruimte.
Het verschil tussen beide getallen is enorm en ongetwijfeld voer voor juristen. Waar het op neerkomt is dat we eerder uit moeten gaan van hoge dan van lage groennormen, zeker op de overgang van platteland naar stad, in een ecologisch belangrijk en kwetsbaar gebied.
De vierkante meter prijs
Een investeerder is natuurlijk uit op een zo hoog mogelijk rendement. Want bij de ontwikkeling komen hoge kosten kijken. Zo moet er geinvesteerd worden in het saneren van de grond, het ontwikkelen, vergunningen, erfpacht, het bouwen zelf en ga zo maar door. Maar daar staat uiteindelijk ook wat tegenover:
namenlijk een goede verkoopsprijs als het eenmaal klaar is.
Vaak wordt gedacht dat Noord en zeker een oud industrieel terrein als de Oranjewerf, aan de lage kant zit qua vierkante meter prijs. Zeker in vergelijking met bijvoorbeeld de binnenstad. Maar niets is minder waar. Onderstaand kaartje laat zien dat onze buurt, en dan specifiek het gebied waar de projectontwikkelaar maar liefst 83.200 m2 aan woningen wil realiseren, tot het duurste gebied van Amsterdam behoort. Met een vierkante meterprijs van tenminste € 11.294,- Tel uit je winst!
